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[房产资讯] 人民日报表态楼盘降价遭约谈, 开发商“夹板生存”现状显现

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    发表于 2018-11-11 09:18:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

    地方官约谈降价房企,要逆势操作?

    据“侠客岛”报道,安徽合肥某楼盘降价6000元/平方米,相关部门领导亲自前往调研。不久,房价便又回涨。无独有偶,宿州市砀山县某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对四家合作银行予以处罚。

    地方政府调控之手如此过深地介入还是得慎之又慎。价格信号被过度干扰,未必有利于楼市的正常运转。对开发商来说,在楼市冲高回落之后,需要通过降价来回笼资金。高呼活下去的“万科”是典型例子。如果降价促销不被允许,开发商无法去库存,自然缺少现金流,也会造成市场的风险叠加。过度干预楼盘价格,等于以政府信誉为楼市背书,进一步传递出房价只涨不降的错觉。之所以一降价就出现业主退房风波,很难说与此毫无关系。如果以禁止降价作为稳定人心的手段,无疑会助长购房者的投机心理,形成一个恶性循环。众所周知,土地财政是一些地方收入的大头。房价下跌,意味着土地流拍的风险提高,也意味着地价受影响连带下跌,进而影响地方的财政收入。如果是基于利益考虑而限制降价,只会增强地方对土地财政的依赖性,这也与中央调控的大局相违背。盲目地禁止开发商降价,与“合理引导预期”的中央要求并不吻合。楼市的平稳健康发展,也要求尊重市场规律,调控之手不宜介入过深。

    很多人都听过“市场永远是对的”这句话。它指的是市场波动有其自身规律,未必以某些人的意志为转移。就楼市降价而言,蕴含多种因素,包括供大于求、价格水分、预期变化等等。这一切在经济理性作用下,变为“现金为王”,开发商降价促销则是试图加快资金回笼。尤其是合肥楼市,涨幅一度排在全国前列,涨得太多太猛,“接盘侠”越来越少,难免“高处不胜寒”。地方政府约谈开发商,楼市价格就能在高位盘旋了吗?别忘了,除了一手房市场,还有众多二手房待售。如果二手房业主是炒房族,哪怕降点价,获利了结也是上选,或是即便不赚钱,也不能赔钱,变现才能落袋为安。举个现实点的例子,河北燕郊和北京通州只有一河之隔,在一些利好因素的哄抬下,房价最高曾涨到超过30000元/平方米。随着市场趋冷,如今燕郊房价跌到不足20000元/平方米,有的房子甚至价格腰斩。如此大的跌幅让人感受到了市场的残酷,高位“接盘侠”只能默默吞下苦果,是深刻警示。对地方政府而言,保持房地产市场稳定,离不开价格合理、供需平衡两大前提。如果价格存在水分、供需不平衡,行政试图强行干预,效果未必能达到某些地方官的预期,恐怕是没有厘清市长与市场的关系。

    近日,人民日报刊登合肥某楼盘降价6000元/平,被房产局长调研后,房价恢复的新闻,同时砀山的某楼盘也遇到类似“降价未遂”的事情,网友一片哗然“想买房怎么那么难?盼来的降价涨回去?”

    我们都清楚,楼市里最重要的就是预期!

    买房预期在我国房地产快速发展中起到至关重要的作用,在2003年房价大幅上涨的时候,就不断有人说房价不正常、肯定会下跌等言论,因此地产界还分成了看多派和看空派,但是时至今日我们看到的房价仍然在上涨,虽然目前销量遇冷,但是根据最新数据,大部分城市的房价仍然环比上涨。

    在摇号抢房过程中,人们对于买房这件事有些失去理智,“这么多的人买房肯定不会有错”,从众心理导致我们根本无暇静下心来想一下房价是否太高了,以致房价飙升到现在的状态。

    根据国际对于房价的计算看,我国的房价收入比太高了,远高于发达国家标准,甚至是他们买房难度的两倍还要多,这种承受力必须靠耗尽6个钱袋子才能完成,而且还是在加杠杆的基础上。

    回到正题,房子降价受阻说明市场还是担忧因为降价导致的人们买房预期下降,更冷的“寒冬”可能因此而来。

    纯粹的市场行为在房地产界几乎是不存在的,众所周知,房地产始终伴随着限购、限价以及棚改亦或金融的各种政策下发展。控涨也控跌其实是当前市场的较为普遍的情况。

    从广州郊区放开限价政策就能看出,对于房价下降是有阻力的。

    但是开发商为什么会降价呢?

    因为降价促销是最容易打动购房者、维持资金链的方式,在当前楼市遇冷的当前,连万科这种龙头开发商都在“活下去”的阴影中,更何况其他开发商。

    受现金宠溺的旭辉首次承认节流事实,这个曾经在2017年中期业绩发布会上豪言“我们钱用不完”的企业现今也不得不面对事实,在楼市下行期的当下,旭辉的净负债率由2017年的59.3%上涨到现在的72%,节流瘦身或许还会加剧。

    一边是销售的下滑,一边是房价下降的阻力,开发商的生存环境远远比我们想象的困难。

    根据最新的信息,全国披露财报的上市房企中有14家处于赔本赚吆喝的状态,大型房企的利润率也仅维持在15%左右。

    夹板还会继续存在,控涨又控跌或许会继续,但是严重违背市场行为的做法在曝光之后会改善,我们且等一等。


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